コラム

 公開日: 2012-03-19 

不動産契約の種類

建物取引の契約形態は二種類あります。売買契約と請負契約です。
不動産の契約は二種類あります。売買契約と請負契約です。しかし・・・

●売買契約は現状有姿が原則です。マンション等の様に出来上がったものを見て納得して建物を買うのが売買契約です。ですので見て気に入らなければ買わなければ良い、と云う事を前提にした契約です。

●請負契約は、設計図書を契約書に綴じ込み、設計図書通りのものを建設することを請け負うと云う契約です。ですので契約する際には現物はありません。その為設計図書通りに出来ていなければやり直しの義務が請負者に発生します。

●しかし。
建築条件付の建物の契約は本来、現物が出来上がっていないので請負契約となるのが本筋なのですが、請負契約する売主さんは殆どおりません。売買契約で済ませます。では現物が無いのに売買契約できるのか?と云う疑問が浮かびますが、抜け道があるのです。手付金と云う名目のお金を支払わせてその区画の優先交渉権を取得させて、建物が完成してから売買契約書を交わすのです。一般の分譲マンションも同じ形態を取っています。ただマンションの場合は現物に限りなく近いモデルルームがありますので、大きなトラブルにはならない(なり難い)のです。
区画数の少ない建築条件付の場合はモデルハウスを造る余裕がありません。ですので手付金を支払う買主さんは具体的なビジョンを描けずに建物を買ってしまう事になってしまいます。間取り図面や簡単な仕上げ表は事前に頂けるでしょうけど、詳細に渡って指定できる設計図書がある訳ではありません。工事が始まり出来たものが思いと違っていても、「当社仕様です」で済ませてしまいます。実際には契約出来ていない訳ですから、「嫌なら買うな」が成立しているのです。手付金は施主都合の解約と云う事で没収されてしまいます。

売主にも言い分がありまして、銀行から事業融資を受ける際に土地建物込みを条件に融資が受けられるのだそうです。本当は土地のみで売却した方が手離れも早く資金の回収がスムーズに行くのですが、それでは建物の融資が他行で決まってしまう事も予想され、銀行が土地のみで売却することを許してくれないのだそうです。

ですので、建築条件が外れないのであれば、土地を売買契約、建物を請負契約としてもらえるよう、粘り強く交渉する事をお勧めします。

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