コラム

 公開日: 2012-09-07 

20代の家造り

弊方ホームページ「非常識な家の建て方教えます」より。20代の家造り
http://www.jin.ne.jp/oado/hijousiki.html

20代の貴方。貴方は独身ですか?新婚さんですか?赤ちゃんがいますか?
いずれにしてもアラウンド新婚さん(アラコン)さんです。
将来なんてまだまだ未知数だけど、若いからどうにでもなると楽観視している。
年収は300万円程度、不動産を買うなんて初めての経験。
月々7万円の賃貸マンションに住んではいるが、この月々の家賃がバカらしい
と常々思っている。でしょう?
でも、家族構成もどうなるか全く判らない。家族計画なんて偶然によるところ
が非常に大きいです。子供は計画的に作ろうと思えば作れますが、ご両親と同居
なんて降って沸いた様に話しが始まります。

貯金も無いに等しいし、借金して家を建てても理想の家なんて絶対に不可能。

その通りです。

また、私の経験から多くのお施主さんに接してきて、誰もが一様に口に
するのは、自分の理想が変わると云う事です。家は変わらなくても自分の理想
が変わるのです。ですので一つの家で自分の人生の大半を理想的に生活出来る
家なんて無いのです。

ではどうすれば快適な人生が送れるのか・・・家を建ててその時々の家族構成
やライフスタイルに合わせて簡単に改造出来る家に住むか、家を買い換えるか
のどちらかです。どちらが良いかは人それぞれの条件によって変わりますが、
そのどちらかを行えば、快適な生活を送れます。

月々7万円の家賃と同等の返済ローンを組むとなると今の利率、30年ローン
で1600万強の借り入れが可能です。無理の無いところで、中古住宅を探
します。駅に近い物件は高くて手が出ないでしょう。
狙い目は小学校の近くです。子供は幼稚園・小学校・中学校と歩いて通学・
通園しますが、小学校の6年間が一番長い期間になるでしょう。
また新築にこだわらないのは、子供が小さい時は家が傷みやすいのです^^
貴方にも記憶ありませんか?実家のキズの殆どは、小さい時に貴方がつけた
ものですよ^^
とりあえず一刻も早く不動産を手に入れる。そうすれば毎月無駄に捨てている
7万円が、自分の不動産となって蓄積されて行くのです。
中古住宅を狙う目的はもう一つあります。

不動産の価格は土地と建物に別れます。土地の価格は景気に左右されます。
景気の動向に従って上がりもすれば下がりもします。建物はどうでしょう。
建物の価値は新築時が一番高く、後は減価償却に従って価値はどんどん下がって
行き、上がることがありません。
新築住宅となると1600万円ではありません。場所にもよりますが、3000万円は
必要です。月々のローン返済は7万円から10万円に跳ね上がります。
新築住宅を3000万円で買ったとして、土地代1500万円、建物1500万円だった
とします。20年間住めば建物価格は無価値になります。つまり景気の動向が20
年前と同じならば、1500万円の資産価値しかありません。3000万円のローンを
金利2%・35年でローンを組んだとしましょう。返済総額はは4174万円程になります。
20年目ではまだローンの残金が1560万円残っています。何かの理由で不動産を
手放す事になっても、60万円の借金が残る計算です。
築20年の中古住宅を2500万円で購入し、500万円掛けて耐震リフォームして
20年間住める様に改造したとしましょう。500万円は新築と同じ様にセロになります。
しかし土地値の2500万円は動きません。借り入れ金額は同じです。2500万円で
売却すれば、940万円の売却益が出るのです。
ライフサイクルや家庭事情にもよりますが、中古住宅の方が土地に値打ちがある分
買い得なのです。
狙い目は昭和56年以降の中古住宅です。昭和56年と云えば日本列島改造論
の嵐が吹き終わり不況のなかどうしたら建物が売れるだろうかと、各社商品開発に
心血を注いだ時代です。
昭和40年代や50年代前半の粗製濫造時代の建物よりはるかに質の良い住宅が
出来上がっています。しかし、不動産価値としての建物は無価値です。充分建物として
機能しているのに壁が古くなったからとか、使い勝手が悪いからとかの理由で
値段がつかないのです。(徐々に見直される傾向にはありますが・・・)
建物そのものの価値は全然無視して税制上の減価償却だけで無価値と判断されて
いるのです。
これに目を向けない手はありません。構造はしっかりしていますので、内外装の簡単な
リフォームまた若干の間取りの変更で充分に、あと何十年も住める家が手に入るのです。
しかも買うのが土地値ですから、景気の変動で資産価値が買値より上がる可能性も
あります。新築の家は、建物の価値が下がっていきますので資産価値が上がることは
バブル景気が再来しない限りないでしょう。

それでも20代の貴方は新築を諦めきれないでしょう。廻りの同年代の友達が皆
新築の小奇麗な家に移り住んでいるのを目の当たりに見ているからです。
でも資産価値は40代になってから、大きく差がつくのです。40歳になった貴方は
友達が逆立ちしても手に入れる事の出来ない資産を手にしているのです。
宝くじで1000万円当たったことがありますか?   ないでしょう。
でも自分の才覚一つで1000万円の宝くじに当たる幸運を手に入れる事が
出来るのです。しかも全然努力せずに発想を変えるだけで・・・
幸運を掴む事は案外簡単なのです。

はぃ?新築を諦めきれない? ・・・・・・・。そうですか・・・・・
では新築を考えて見ましょう・・・・期待しないで下さいよ^^

新築が欲しい貴方。
建物は思いっきりローコスト住宅を志向しましょう。手を抜くところは思いっきり手を抜くのです。
と云っても、強度や性能で手を抜けとは云っていません。抜く場所は仕上げ材・住設機器です。
その部位から贅沢品は徹底的に省きます。各メーカーが出しているお勧め廉価版や問屋さんが
持っている在庫処分品に目をつけます。
中には掘り出しモノも出てきます。部屋の構成は倉庫に水廻りをセットしたものをイメージして下さい。
若い新婚さんの貴方ならそんな住宅も斬新なイメージで似合うハズです。
何故仕上げにお金を掛けないか。それは、建物は時間が経過するにつれて原価償却する
運命にあるからです。どんな高級品で飾り付けても原価償却するスピードは同じです。
20年も経過したら無価値になります。そこまで待たなくても、住設機器なんかは1年経つと
新製品が出ますので、旧タイプは半値以下で取引されます。
そんなものにバカらしくてお金を掛けていられないと割り切るべきです。
天井も無くても良いじゃないですか。別に二階の床が見えていても死にません。
トイレが無くても洗面所に便器があれば問題ないでしょう。建物のイメージは出来ましたね^^
目標は600万円前後で土地を買って、1000万円以内で建物を建てる事です。

土地ですが、都市圏でも安い土地は探せばあります。安い土地は世間一般から見て
少々難のある土地です。
駅から遠い・旗地・私道に接道・間口が狭い・工場に隣接・etc何某かの理由があって安いのです。
土地に関しては、安くて良い土地はありません。あれば市場に出回る前に業者間で取引されてしまいます。

ですので、土地に対しては許容出来る内容を予め判断しておいてから土地探しに入る事をお勧めします。
なぜならば、漠然と土地探しを始めますと、自分達に合う物件が出てきても決断がつかないのです。
気にいっても大きなお金を動かす訳ですから、人は必ず躊躇します。今まで気にもしなかった土地の
粗探しをするのです。それがだんだんと大問題の様に思えてきて、結局は買えずに終わってしまうのです。

ですので許容出来る範囲を決めておいて、条件にあった土地ならばさっと買う事です。
その時も一生に一度の大仕事などと考えては前に進みません。土地は資産です。
条件が合えばいつでも売却する気でいる事です。そうして数回土地の取引を繰り返すうちに
自分達の求める終の棲家が見つかるのです。

この記事を書いたプロ

岡田一級建築士事務所 [ホームページ]

一級建築士 福味健治

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TEL:06-6714-6693

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