亡父の土地建物の相続について

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ジャンル：法律

父が1月上旬に亡くなり、母と子ども2人で相続することになる見込みなのですが
、土地建物のうち一部家屋の登記の所有者が曾祖父であることがわかりました。
登記上の面積と固定資産課税台帳上の面積が違い、登記されている物件が現存する家屋と同一のものとみなされるのかわかりません。確認する方法はあるでしょうか。また今は存在しない小屋などの登記もあるのですが
、滅失登記の必要はあるでしょうか。逆に未登記の小屋などもあるのですが売却
するのであれば登記は必要でしょうか。曾祖父が所有者である家屋の敷地は亡父
が所有者なのですが、その土地建物を一体のものとして売却するか、建物を撤去し土地を売却することはできないでしょうか。よろしくアドバイスのほどお願いいた
します。

投稿日時：2011-03-16 22:54:52 | 最終回答日時：2011-04-08 18:20:21 | 回答件数：2

法律

小林寛治さんの回答
佐井惠子さんの回答

小林寛治の回答

まずは固定資産税課に確認してみてはいかがでしょう。

お父様がお亡くなりになったことにつきまして，お悔やみ申し上げます。
心を強く持ち，ごきょうだいでお母様を支えていただければと思います。

さて，ご質問の件についてですが，まず，曾祖父さん名義の建物と現況建物が同じものであるか（そのように扱われているか）どうかは，とりあえず役所の固定資産税課で確認してみたらいかがでしょうか。
もし，そこで現に違うものとして扱われているというのであれば（その場合，現存する建物は別異の未登記建物ということになります），混乱・誤解を避けるために，他の現存しない建物とともに，滅失登記をしてしまうというのがいいと思います。
もちろん，固定資産税上の扱いが必ず実体と合致しているか否かという抜本的な問題もあるのですが，特段の事情の無き限り，その点を信頼して差支えないと思います（法務局もあまり文句を言わないと思います）。

他方で，現存する未登記建物については，売却に際して必ず登記が必要というわけではありません。その意味で，わざわざ保存登記をするということは，現存しない建物について滅失登記をするということよりも，優先順位が一段下がるのではないかというのが個人的な意見です（もっとも，混乱・誤解を避けるために，登記するのがベターではあります）。
なお，保存登記をしようとすると，その未登記建物が誰の所有物かという点を確認する必要がありますので，ここでも固定資産税に関する書類が役に立つでしょう（それが曾祖父さんの名義であったりすると，ややこしいですが）。

上記の通り，登記関係を整理した上で，土地・建物を売却するというのが本来的なやり方です。それらが，最終的にあなたたちとお母さんの名義に集約されるならば，売却について大きな支障はないでしょう。
ただし，もしその中に曾祖父さん名義の建物が残っていたような場合は，それについては，曾祖父の相続人（お父さんのご兄弟など）から印鑑を集めて回らねばならないというのが法の建前です。誰も文句を言わないのであれば，曾祖父さん名義の古い建物はあえて潰してしまい，滅失登記をしてしまうというやり方もありますが，その場合，お父さんのご兄弟から損害賠償請求を言われる可能性もありますので（せめて口頭で了承を得るなど），やり方についてはお気をつけください。

この回答が，何らかのお役に立てば幸いです。

それでは失礼いたします。

回答日時：2011-04-08 18:03:39

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小林寛治（中小企業法務・経営のプロ）

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佐井惠子の回答

家屋番号は同じでしょうか、確認してみて下さい

　お父様がお亡くなりになったこと、お悔やみ申し上げます。

　登記簿を調べたら、曾祖父様の名義であったとは、NIkO 様も随分と驚かれたことでしょう。敷地が広いところに築年数の古い建物がある場合には、ご質問のような、取り壊したはずの建物が残っていたり、逆に建てた建物が登記されていなかったりということは良くあります。わかる範囲でお答えしますので、参考になさって下さい。

　先ず、登記簿と固定資産税課税台帳の建物の同一性をみるには、家屋番号で確認いただくことです。同じ番号であれば、基本的には同一のものと考えます。
　それぞれの面積が相違していたり、取り壊した建物（付属建物でしょうか）が登記簿には残っていたり、逆に、敷地内に建てた建物（小屋）は登記簿に載っていなかったり。これらは、登記簿は所有者本人が手当（登記）をしなければ記載が変わらないのに対し、固定資産税課税台帳は、市役所が課税のために自ら調べて、台帳に手を加えていることから生じる違いです。他にも、母屋を増改築している場合も、面積に違いがでることになります。
　また、曾祖父様名義の登記簿のある建物は、既に取り壊し済みの建物かもしれません。市役所に行けば、その辺りの情報は教えてもらえると思います。戸籍など、所有者との関係のわかるものがあるとスムーズです。

　何れにしましても、登記簿の手入れ（表示変更登記）は今からでもできますので、ご安心下さい。

　次に、建物の所有名義が曾祖父名義であったというお話ですが、お亡くなりになった時期によって、適用される法律が、新民法か、家督相続や遺産相続という旧民法になるのかがわかりませんが、お祖父様の相続については、お父様のほかにご兄弟がいらっしゃったのかどうか、既に遺産分割協議が終わっているのかどうか、つまり建物の所有権がお父様お一人のものか、お父様のご兄弟にも権利があるのかどうかを確定する必要があります。

　もちろん、土地建物を一体として売却することはできます。この場合、先ほどの表示変更登記は必要です。また、建物を撤去し土地のみを売却することもできますが、取り壊す前に司法書士にご相談いただいた方がよろしいかと思います。
　ご質問、ありがとうございました。
　
　司法書士佐井惠子

回答日時：2011-04-08 18:20:21

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佐井惠子（家族の問題（成年後見、相続など）のプロ）

佐井司法書士事務所