賃貸マンションについて - Q＆A : [マイベストプロ大阪]

小林寛治の回答

遅まきながら，御回答です。

他の方から御回答がないようですので，遅まきながらご回答いたします。

教科書的なことを言いますと，相談者の方の入居時期と抵当権設定の有無・先後が情報として不足しており，「回答不能」ということになりそうなのですが，執行官の方のお話をふまえて推測するに，おそらく「保証金の返ってこないケース」（抵当権設定の後に入居したケース）なのだろうと思われます。

よくあるパターンとして，家主さんが当該賃貸マンションを建てる（or購入する）際に銀行のローンを組んでおり，自己破産に伴い，それが実行されるという形があります。本件もそのようなケースではないでしょうか。
一昔前は，2年ごとに更新されるような借家の賃貸借契約は，「短期賃貸借」（細かい説明ははしょりますが）として賃借人が保護され，買主（競落人）に賃貸借契約がそのまま引き継がれるとともに，敷金契約も従たる契約として引き継がれるという扱いがありました（「保証金」という言葉になると若干微妙なのですが，ここも説明ははしょります）。
しかし，濫用が多かったこともあり，今は法律が改正されて，そのような保護はなくなってしまっています。

したがって，上記のようなケースの場合，賃貸借契約についても買主（競落人）と新たに契約をし直さなければなりませんし，敷金返還ももとの家主さんに請求する（具体的には破産債権として届け出ることになります）ということになります。
まあ，買主（競落人）も，収益物件として購入したのならば，新たに契約はしてくれるのでしょうが，降ってわいたような新たな支出（新たな敷金支払）を覚悟しなければならないかもしれません。

教科書的には，「入居前に抵当権が設定されていないか，物件の不動産登記簿謄本を先に確認しましょう」とも言われるのですが，実際にはそんなことをする人はいませんし，むしろ，抵当権が設定されているケースの方がほとんどです（抵当権があったからと言って，契約をやめる人もいないでしょう）。
自己破産は，銀行や取引先も含めて全ての関係者に迷惑をかけることになるという最後の手段ですので，今回はやむを得ないというほかありません。
あとは，買主（競落人）と新たに契約をするに際して，条件面でうまく交渉できればよいですね。