コラム

 公開日: 2015-09-10  最終更新日: 2016-09-12

長屋、古家を再生し、建て替えの1/3の価格で新築同然に住めるリフォーム

長屋、古家があと20年住める新築に変わる。
『古家再生』という建替えの選択がある。

「新築は高すぎる・・・」という声が多くなりました。

「30年過ぎたら家は寿命だと聞くが、本当に住めないのか?」
「簡単に家を解体する考えは、これからに時代に合っているのか?」
「家に30年以上もローンを払うことは、正しい選択なのか?」

つまり「30年ごとに新築が必要なのか?」といった疑問なのでしょう。
震災でも新しい家は倒壊したし古い家でもビクともしない家もあります。
また被災にあったら倒壊した家のローンを、今後何十年と払い続けなければならない事実もあります。これは東日本大震災でも多くありましたが、新築することが怖くなっても無理はないことです。
その不安は「建替えたいが新築は高い」という声を増加させました。その悩みを解決する為、新築費用の1/3でやれる新しい建て替えがあることをお伝えします。

「長屋、古家を生き返らせる」といった考え方

今年5月、長屋など古家の空き家に対しての空き家対策特別措置法が全面施工されたことによって、長年放置されていた持ち家なども、市町村が立ち入り調査をし撤去や修繕に向けて所有者に指導や勧告、命令できるようになります。
所有者が命令に応じない場合は行政執行による強制的な解体や撤去が可能になるそうです。
またこれにより、住宅が建つ土地には、固定資産税が最大6分の1に引き下げられる、税制上の特例が空き家放置の一因との指摘もあり、自治体が所有者に勧告した時点で固定資産税の特例が解除されることとなりました。
つまり空き家と判断されれば一気に固定資産税が跳ね上がるという事態が起こることになります。
大切な資産を放置し続けることができなくなった今、資産の有効活用を考えなおさなければならない時期にきているのも事実のひとつです。

 

一般の住宅はここ30年よくなったといわれています。まず、昭和56年に建築基準法改正で「新耐震基準」が生まれ、それからの家は「より頑丈な家」に進化しました。
その後も多くの災害や、阪神淡路大震災などを経験し日本の住宅は時代に沿って、安全性、耐久性等が見直され安全と性能が高くなってきました。また、長引く不況を考慮し多くの住宅会社はコストダウンに力を入れいい住宅を安く購入できる時代になってきました。

ただ、新築の値段が安くなったといっても、キャッシュで買える人はほとんどいないのも事実。大半が、20年、30年、のローンを組まなければ買えないことに変わりはありません。
具体的に言うと、30坪の家だといくらローコスト住宅といっても、1300万円はいるでしょう。おまけに解体費用と諸経費を合わせると1500万円は超えるでしょう。
今の社会状況で「この先どうなるのか?」と考えると1500万円はかなりリスクの高いものになってしまうのです。
そこで私は「できるだけ費用をかけない建替えシステム」が必要だと考えたのです。
長屋や古家を解体しすべてを建て替える「新築」という方法ではなく、使えるものは使って費用を1/3に押さえ、新築同然に住宅を生き返らせる「新しい建て替えシステム」を提案します。

「古家再生=新築気分」というシステム

「古家再生=新築気分」というこのシステムは「新築建替え費用の1/3で新築同然にするだけでなく、あと20年安心して住み続けられるように、古家を新築に再生するシステム」なのです。
たとえば新築への建て替えが1500万円かかるのなら、古家を生かしてたった500万円程度で、新築同然にしようといったものなのです。

こういうと「そんなに安くで新築同然にできるのか?」と疑問を持たれるかもしれませんが、やり方によってはできるのです。簡単にいうと・・・

・あと20年以上使える柱や梁などは再利用
・汚くなった表面はすべて貼替え、塗替え
・キッチン、お風呂などは最新機具に取替え

こうすることで家の形が変化しなくとも、古家を新築同然に再生できるのです。

 

この発想は現在多くの大手メーカーが商品化し世の中に提供しています。(例えば住友不動産の「新築そっくりさん」もそのひとつです。)

多くの大手メーカーはこのシステムを用いて「新築の半額(今では50%~70%程度)」
が一般的です。どこのメーカーでやってもかなり安く建替えることができます。

しかし私はまだ高いと思っています。

なぜなら新築の半分といってもまだ750万円もします。100%新しくならない建替えなら、もっと価格をおさえたい。半分のさらに安く、つまり1/3くらいでないとダメだと思いました。
しかも大手メーカーのが持つ下記のメリットを満たされたもので・・・

・工事は長くて1ヶ月。
・登記費用など余計なお金もいらない。
・セットバックなど新建築基準で家が狭くならない。
・無駄に材料を使わない。
・工事後20年以上安全に住める。
・最新の器具がそろい最先端の暮らしができる。
・今、考え得る地震に耐える構造を持つ。

これらのメリットをクリアしたうえで「新築同然」「新築気分」を味わえるリフォームを500~600万円程度で実現することは可能でしょう。
高望みをすればきりはないのですが新築同然になる最低限の基準で長屋などの古家を再生できるリフォームがあるのです。

長屋リフォームの費用の考え方
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