コラム

 公開日: 2016-03-24  最終更新日: 2016-09-21

古家付き土地の活用でよくある『建て替え』VS『リフォーム』。どちらが得か?

古家付き土地は不動産市場によく流れており、ネットやチラシでよく見かけます。
このような家を購入した場合、建て替えにしようか?リフォームにしようか?迷うところですが、建て替えとリフォームの費用を含めた流れやメリット、デメリットを紹介します。



古家付き土地を活用して建て替えをする流れ

古家付き土地を活用して建て替えをする場合の流れは、まず、新しい家の設計についての打ち合わせを行ない、古家は解体費用の見積もりを決定し解体します。
次に新しい家を建築して、引き渡しを行います。

新しい家の設計では、生活動線をはじめ、必要な機能、今後考えられる家族構成の変化を含めて、建築事務所や住宅会社と話し合います。
設計料金及び申請等諸費用は、建築する家にかかる費用の10~15%程が必要です。

例えば、50坪の4LDKで、坪単価が45万円程度だと建築費用は約2250万円となり、10~15%をかけると設計料金は225~338万円程度となります。
新しい家の設計打合せにかかる時間は、半年くらいを目安にしましょう。

更地にする際は解体費用やゴミの廃棄処分費用などが必要

現在ある古家を壊し、更地にするための費用を解体費用といい、だいたい解体費用は1坪当たり2.5万円~ですが、追加費用がかかる場合があります。

例えば、近隣の住宅への配慮が必要な土地に家を建築する際には、足場や足場用シートを用意したり、重機が入れない土地は手作業での解体となったりするので、加算料金が発生する可能性があります。
また、解体で出る木材を含むごみは産業廃棄物なので、別途処分費用がかかります。

古家の解体にかかる時間は、広さにもよりますが2~3週間ほどです。

更地になった土地の地盤が弱いことが判明したら、地盤改良などの方法がありますので、建築を依頼した建築事務所や住宅会社に相談しましょう。

建設が始まったら、人任せにするのではなく、自分の目で建築現場を確認することも必要です。
家が完成したら引き渡しがあり行い引っ越しをしますが、家の建設にあたり近隣住民に多かれ少なかれ迷惑がかかっている可能性もありますので、近所へご挨拶をしておきましょう。

古家付き土地を活用してリフォームをする

古家付き土地の場合、リフォームをする前に耐震診断費用が15~20万円かかることがあります。

耐震診断や耐震改修、省エネ効果のあるリフォームにかかる費用については、自治体の補助が受けられることがありますので確認しましょう。

リフォームの施工会社が決定したら、工事請負契約を締結しますが、工事費用が高額になる場合や工期が1か月を超える場合、契約時や着工時、及び工事中そしてリフォームの完成時と大体3回に分けて支払うのが一般的です。

仮住まいや引越しの費用も、リフォームにかかる費用に入れましょう。

古家付き土地の建て替えやリフォームのメリットとデメリット

建て替えのメリットは、間取りや設備などが自分の思い通りになったり、リフォームと比較して多額のローンが組める可能性があったりします。
反面、デメリットは、解体費や長期の工事期間を覚悟しなければなりません。
また現行の建築基準法によるセットバックなど家が狭くなることも覚悟しなければなりません。

リフォームのメリットは、建て替えとは逆に、解体費や工事費、また工事期間もあまりかからないことと、デメリットは、間取りなどが自由に替えられないことがあったり、住宅診断などに費用がかかったりします。

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