コラム

 公開日: 2016-10-07  最終更新日: 2016-10-08

売れない、住めない長屋を再生して収益を上げる

住むこともできない、または値段が付けられずに売れない築年数の古い長屋などの古家を持て余してはいませんか?
大阪近郊の都市部にはこのような悩ましい古家がたくさん空き家として存在しています。
そしてこれらの空き家は今後どんどん増えていくと言われています。
また昨年発令された空き家対策特別措置法により、空き家の所有者は固定資産税の特例が解除されたり、行政指導など、空き家を気軽に放置しておくことができなくなりつつあります。
一方でこのような処分せざるおえなくなった古家を、とても安く買い上げ、リニューアルし賃貸物件として収益を上げているケースが今増えています。

例えば商店街に面したこの長屋。
築80年以上になり長い間、空き家として放置されてきました。


建物内もボロボロで、住むに住めず、売りに出しても買い手がつかず、長い間放置されてきました。
確かにこの建物を再生するには、莫大な費用がかかるのではないかと懸念されます。
買い取ったところで赤字物件になりかねない、住むにもこの建物にどれだけ費用をかけられるかはやはり悩ましいところです。
しかし立地や周辺環境によっては、十分収益の上がる物件になる可能性も秘めているのです。

特に法改正によって空き家の放置が困難になってきた今、特に安く買い上げることも可能になり、場合によっては1.2階延床25坪程度の長屋を、数百万円程度で買い上げることも可能です。
25坪のリフォーム費用として、坪30万円としても750万円です。
1000万もあればきれいな新築物件に生まれ変わります。

こちらの物件は居酒屋の貸店舗に、2階を賃貸アパートとして2部屋設けました。


貸店舗なのでこだわりをなくし、一般受けするつくりにしました。
こだわりをなくしたので安価に仕上がりました。


カウンター、排気フード、トイレ、給湯給水設備、各照明、休憩室などとして使えるバックヤードなど最低限の仕様に仕上げました。


2階アパートの1室。
お風呂、トイレ、キッチン、洗面、洗濯機パン、クローゼット、6畳用間の賃貸アパートです。

家賃収入としての一般的な考え方として、アパートは4.5万円×2部屋。
1階店舗の家賃が12万円とすると月収21万円、年間252万円になります。

建物取得費とリフォーム代を1500万円と仮定すると、約6年でペイできることになります。
投資回収期間が6年程度となると十分な収益物件になるのではないでしょうか?

今後、空き家増加の傾向にある中、空き家対策として収益を上げるための古家再生は一つのビジネスモデルになると言えるでしょう。

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