コラム

 公開日: 2018-04-24  最終更新日: 2018-05-15

外壁塗装をマンションで実施する際の見積もり内容は?

マンションの外壁は入居者にとっても、今後の入居者を募集するうえでも、重要なポイントです。

マンションの修繕




マンションのオーナー様にとって、外壁の汚れや劣化は気になることとおもいます。見た目の悪さは入居者の満足度に影響しますし、入居者を募集するうえでも大きく影響します。また、塗装は建物の劣化を防ぐものですから建物の資産価値にも関わる問題です。

国土交通省は「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」というものを出しています。その趣旨は「マンションにおける居住環境を良好な状態に維持又は改善し、その資産価値を維持していくためには、大規模修繕や改修、建替えなどのマンション再生に取り組む必要がある」ということで、そのために約12年に1度の大規模修繕を行うよう提言しています。

このマニュアルの中には「既存性能をグレードアップする改良工事の主な内容」が示され、マンションの外壁に関しても、「外壁仕上げ改修工事」という項目が設けられています。

その主な内容は、「外壁、共用廊下・階段、バルコニー等のコンクリート壁・手すり壁、庇・バルコニー上げ裏(天井面)等の吹付け塗装部の再塗装、タイルの洗浄及び劣化・損傷箇所の修繕」です。

外壁塗装については「塗料のグレードアップ、吹付け塗装による仕上げ感のアップ」をすすめています。

マンション外壁塗装時のポイント

マンションの外壁の塗り替えは、個人住宅の外壁の塗り替えとは規模が違います。塗り替え費用も当然、違ってきますが、マンション外壁塗装時のポイントとして、まず、施工会社が提出する見積りをよく見ることをおすすめします。

国土交通省のマニュアルには「共用廊下・階段」という文言があります。言うまでもなく「共用」という文言は個人住宅の外壁塗装には使わない文言です。

マンションの「共用部分」はどうするか、各室のバルコニー部分はどうするのか、見積りを依頼する段階、提出された段階で施工会社と十分相談して確認するようにしましょう。

また、「タイルの洗浄及び劣化・損傷箇所の修繕」という文言もありますが、この「損傷箇所の修繕」に似た作業は外壁塗装にもあります。

外壁塗装の施工会社は「ケレン」という言い方をしますが、これは古くなった塗膜をはがしたり、さびを落としたりする作業です。これをしておかないと、どんなに高級な塗料を使ったとしても、その効果が損なわれるからです。外壁塗装をする上で欠かせない作業項目なのです。

見積りにそうした項目がきちんと明記されているかどうかを確認し(たとえば「補修工事」という書き方もあります)、その費用について施工会社に説明を求めて下さい。

その他、たとえばマンション内にある火災報知機の鉄扉の塗装など、一口にマンション外壁の塗装と言っても、さまざまな場所・部位があり、そこをどのようにするかについては、綿密な打ち合わせと確認作業が必要です。

私たち(株)ラディエントのホームページには、マンションの外壁塗装の作業工程を写真で紹介しているページがあります(http://www.radiant88.com/200/20030/20030330b/)。
マンション内のさまざまな場所・部位で、さまざまな作業があることがお分かり頂けるとおもいます。

マンションの外壁塗り替えの判断基準

マンションの外壁の塗り替え・補修について、国土交通省のマニュアルは約12年を目安にしていますが、これはほぼ実情に合ったものだとおもいます。
ただ、塗装に使われた塗料によっては、もう少し短い期間を考える必要があります。なぜなら、塗料の耐久性は種類によって大きく違うからです。

塗り替えを考える際の一般的な判断基準となるものをご紹介しましょう。

一つは、雨漏りによるシミです。雨漏りによるシミがあることは、マンションのコンクリートが劣化し、建物内部に入り込んだ水分が鉄筋を腐食し膨張させていることをも示すものですが、同時に建物に対する塗料の保護がないことを表すものです。

マンションの外壁の色褪せも判断基準の一つです。これは、チョーキング現象とも関係します。チョーキング現象とは、外壁を手で触ると手に白い粉状のものが付着する状態を言いますが、塗装の塗膜が劣化していることを表しています。
その他、塗膜の剥がれ、カビやコケなどが見られたら、外壁の塗り替えを考える時と言えるでしょう。

私たち(株)ラディエントは、外壁塗装によって、より快適な暮らしができるお手伝いをしたいと考えています。
そのため、マンションの塗装についても、断熱性能を持った「遮熱塗料」をおすすめしています。夏の暑さ、冬の寒さを防ぐ塗料です。これは現在、入居者されている方の満足にも、新規の入居者募集にも大きな魅力になるとおもいます。

この記事を書いたプロ

株式会社ラディエント [ホームページ]

1級建築施工管理技士 林照剛

大阪府大阪市中央区安堂寺町1-3-12 大阪谷町ビル802 [地図]
TEL:06-6764-6611

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